Bij de afweging om te investeren in direct vastgoed of in aandelen speelt het risico dat verbonden is aan een investering een belangrijke rol. In feite is er altijd een wisselwerking tussen rendement en risico. Uitgangspunt hierbij is dat hoe hoger het risico, hoe hoger de rendementseis. En andersom, hoe lager het rendement hoe lager het risico. Is het risico van vastgoed lager dan bij aandelen?
Rendement niet zomaar vergelijken
Wanneer 25 jaar aan rendement wordt vergeleken tussen direct vastgoed en aandelen, dan zien we dat het gemiddeld rendement dicht bij elkaar ligt. Natuurlijk moet dit wel goed genuanceerd worden. Het maakt nogal wat uit in welke index er geïnvesteerd is. Amerikaanse indicie hebben het de laatste 25 jaar nadrukkelijk beter gedaan dan Europese indicie. Ook het rendement bij direct vastgoed dien je te nuanceren. Het verschil in rendement tussen verschillende woningcategorieën is groot. Bij de vergelijking gaat men vaak uit van kadastergegevens. Deze data geven inzicht in de gemiddelde koopsomontwikkeling. Investeerders in direct vastgoed hebben vaak een specifieke voorkeur voor bepaalde woningcategorieën en vermijden juist de minder goed renderende woningcategorieën. Aanvullend is het jaarlijks herinvesteren van de directe huuropbrengst een voorwaarde om aansluiting te vinden bij aandelenrendement. Dit herinvesteren blijkt in de praktijk vaak moeilijker te zijn dan verwacht.
Risico vastgoed anders dan bij aandelen
Met de veronderstelling dat de rendementsontwikkeling van aandelen en direct vastgoed dicht bij elkaar ligt, is het interessant om te kijken naar het risico. De meeste gebruikte risicomaatstaf in de beleggingswereld is de standaarddeviatie. Deze maatstaf doet een uitspraak over hoe groot de spreiding is van de afwijking tussen gerealiseerde rendementen en het gemiddelde rendement. Hoe groter deze spreiding is, hoe hoger risico. Wanneer je kijkt naar de standaarddeviatie van een brede (niet-sector gericht) aandelenindex, dan schommelt de standaarddeviatie rond de 18 tot 20. Bij direct woningvastgoed bedraagt de standaarddeviatie circa 6. Zie hiervoor de analyse direct vastgoed of aandelen. Dit is een forse reductie van het risico. Wanneer het rendement van beide investeringscategorieën hetzelfde is, dan is de rendement/risico verhouding van direct verhuurd woning vastgoed veel beter. Ondanks dit gegeven moet je verder moet kijken dan alleen de standaarddeviatie als risicomaatstaf. Een drietal punten om eens over na te denken.
3 relevante risico aandachtspunten
1. Specifiek risico van vastgoed
Eén van de belangrijkste risico’s is het specifiek risico. Dit is het risico dat kleeft aan één specifieke investering. Bij aandelen is dit risico gemakkelijk te vermijden door te investeren in een index. Bij direct vastgoed is dit veel moeilijker omdat er een direct relatie is met het beschikbare kapitaal. Men legt dus al snel “alle eieren in 1 mandje”. 50% van de vastgoedbeleggers heeft minder dan 5 panden (PLB, 2019). Hiermee kun je stellen dat een kleine belegger in direct vastgoed een hoger risico loopt dan de standaarddeviatie doet vermoeden.
2.Pas op met taxatiewaarden van vastgoed
Een ander aspect is dat bij de waardering van direct vastgoed uitgegaan wordt van taxaties. Onderzoek (van Gool,2013) toont aan dat wanneer taxaties tengrond slag liggen aan waarderingen het risico onderschat wordt. Dit heeft ermee te maken dat de waarde van taxatiewaarden vertraagd weergegeven worden als gevolg van “oude” transactieprijzen. Taxaties worden immers vaak gebaseerd op transactieprijzen van vergelijkbare panden uit het verleden. Als oude transactieprijzen gebruikt worden als uitgangspunt voor schattingen van het te taxeren object, loopt de nieuwe waarde achter op de werkelijkheid. Dit principe staat bekend als lagging. Wanneer de taxateur niet voldoende signalen ziet om de werkelijke waarde te laten afwijken van oude waarde, maar slechts een stukje hiervan in de taxatiewaarde verwerkt, komt er eveneens een niet reële waarde tot stand. Dit afvlakkingsverschijnel staat bekend onder de term smoothing. De mate of je hiervoor beducht voor moet zijn hangt sterk af van het type markt waar je als belegger in werkt. Hoe transparanter en hoe meer liquide de deelmarkt is hoe minder je hier last van hebt. Wanneer je anno 2022 kijkt naar de woningmarkt in de deelmarkt voor appartementen en eengezinswoningen tot €300.000,- speelt dit probleem nagenoeg niet. Mijn inziens hoeft je voor dit deelsegment geen opslag in de standaarddeviatie voor lagging en smoothing toe te passen. Anders is dit bijvoorbeeld met winkel- en horeca vastgoed.
3.Hefboom financiering bij vastgoed
Veel beleggers werken met vreemd vermogen. Door met vreemd vermogen te werken nemen de financieringsmogelijkheden toe en daarmee de omvang van de portefeuille. Dit leidt normaliter tot een afname van het specifiek risico omdat men het risico kan spreiden over meerdere panden. Anderzijds leidt een financiële verplichting tot een hoger risico. Onderzoek toont aan dat bij een financieringsverhouding 50% eigen vermogen en 50% vreemd vermogen de standaarddeviatie toeneemt met 4% tot 5% punt. Het gebruik van vreemd vermogen leidt tot een verhoging van het rendement op het eigen vermogen waardoor dit een gunstig effect kan hebben op de rendement/risico verhouding. Het risico neemt echter wel toe. De meeste beleggers die ik spreek kiezen juist vanwege de voorspelbaarheid van de huurstromen voor direct vastgoed. Het is vooral de huurstroom die voor een demping van de standaarddeviatie zorgt.
Samenvattend
Samenvattend stellen wij dat het risico bij direct vastgoed anders is dan bij aandelen en dat de voorspelbaarheid van het rendement en dan vooral het directe huurrendement beter is. Het risico van vastgoed kan lager zijn dan het risico op aandelen.
Bron:
Visievastgoedfinanciering.nl
Ondernemer?
Financieringvinden.nl vindt dé meest geschikte adviseur voor uw financiering.
Direct een lening aanvragen? Kijk dan snel op Leningvinden.nl.
Gratis leningvoorstellen vergelijken voor zakelijk vastgoed? Laat u adviseren via Vastgoedleningvinden.nl.
Financieel adviseur?
Registreer u direct en Financieringvinden.nl brengt u dagelijk in contact met ondernemers die op zoek zijn naar financiering.
VASTGOEDLENING